FM ili upravljanje i održavanje objekata, što bi trebalo da bude najpribližniji prevod na srpski jezik, polako ali sigurno se utemeljuje u zemljama u tranziciji, jer sama promena oblika svojine nad nekretninama sa strožijim propisima i standardima korišćenja, primorava nove vlasnike na bolje i organizovanije održavanje objekata. Ne treba pominjati da iza svega stoji ekonomski interes tj. veći profit, očuvanje vrednosti i duža ekspolatacija izgrađenih resursa.

U strukturi troškova jedne organizacije, operacioni poslovi su na drugom mestu, odmah posle plaćanja zaposlenih. Operacioni poslovi obuhvataju, pored ostalog, održavanja objekata, čišćenje, izdatke za vodu, električnu energiju, gas i druge energente, različiti potrošni materijal, izdatke za telefon, nabavku i održavanje računarske opreme, obezbeđenje objekata i dr. Savremena iskustva pokazuju da se uvođenjem FM-a u postojeći koncept poslovanja ostvaruje i do 30% ušteda u operacionim troškovima. O kolikim brojkama se radi, zavisi naravno od organizacije do organizacije, ali na godišnjem nivou ove sume mogu da odgovaraju stotinama hiljada evra. Kada se ovo uzme u obzir, procenjuje se da se naizgled visoki troškovi uvođenja FM-a na organizacionom nivou isplaćuju u prve dve godine primene.

 

Upravljanje objektima (evropska iskustva)

Prema važećim evropskim zakonima upravljanje stambenim jedinicama, zgradama (u što se podrazumevaju objekti s više od četiri stana) je obavezno.
Suvlasnici zgrada (objekata) sklapaju Međuvlasnički ugovor koji precizira funkcije u zgradi na sledeći način:

  • Suvlasnici upravljaju sa zajedničkim delovima i uređajima zgrade,
  • Odlukom većine suvlasnika bira se Predstavnik suvlasnika,
  • Suvlasnici zgrade biraju Upravnika – preko pismenih ili usmenih ponuda (a u novije vreme i putem Interneta).

 

Predstavnik suvlasnika

To znači da suvlasnici biraju predstavnika suvlasnika i upravnika zgrade što donosi i obaveze koje su definisane međuvlasničkim ugovorom.

Predstavnik suvlasnika po gore navedenom ugovoru ovlašćen je da:

  • Sklopi ugovor s upravnikom o upravljanju zgradom,
  • Sklopi ugovor o korišćenju, upravljanju i održavanju zajedničkih delova i uređaja koji suvlasnici koriste zajedno sa suvlasnicima zgrade,
  • Sklopi ugovor sa nadzornikom zgrade,
  • Zastupa suvlasnike prema upravniku i trećim osobama u poslovima vezanim za zajedničke delove i uređaje zgrade , a koji nisu  ustupljeni upravniku,
  • Vodi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korišćenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi,
  • Organizuje naplatu zajedničkih troškova.

 

Ugovor o upravljanju

Nakon što suvlasnici većinom izaberu uravnika zgrade, predstavnik suvlasnika potpisuje Ugovor o upravljanju s izabranim upravnikom, koji će regulisati:

  • Sadržaj i opseg poslova redovnog održavanja zajedničkih delova i uređaja zgrade prema godišnjem programu održavanja zgrade,
  • Preduzimanje hitnih popravki,
  • Sklapanje ugovora o osiguranju,
  • Pitanja u vezi posebnih zahvata na održavanju i poboljšanju zgrade kojima se povećava vrednost zgrade,
  • Način osiguranja sredstava za pokriće troškova upravljanja i održavanja,
  • Zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim telima državne vlasti u postupcima koji proizlaze iz upravljanja,
  • Odgovornost za slučaj neizvršenja ugovornih obaveza.

 

Sledeći bitan element je utvrđivanje sredstava za uplaćivanje zajedničkog održavanja na zajednički račun zgrade (ili dela zgrade) koja je zakonski potpuno uređena i približno glasi:

„Godišnjim i višegodišnjim programom održavanja utvrđuju se sredstva potrebna za pokriće troškova upravljanja i održavanja, a najmanja sredstva koje je dužan uplaćivati svaki suvlasnik iznose 0,54% od vrednosti njegovog posebnog dela godišnje. Sredstvima koja su  namenjena zajedničkom održavanju raspolaže upravnik na osnovu ugovora o upravljanju i u skladu s odobrenim programom održavanja.“


Ako se gornje aktivnosti ne organizuju u zgradi, lokalna samouprava donosi odluku o prinudnom upravniku, jer, kao što je rečeno, svaka zgrada mora imati upravnika.

Bitne razlike između ugovornog i prinudnog upravnika su sledeće:

  • Kod ugovornog upravnika sredstva za održavanje se dogovaraju i upravnik polaže račune,
  • Kod prinudnog upravnika se događa da on sam donosi odluku sa lokalnom samoupravom koliko će iznositi održavanje i ne polaže račune za utrošeni novac.


Lako je zaključiti da zakon preporučuje uređene odnose, tj. izbor ugovornog upravnika.

 

Održavanje objekata

Suvlasnici objekata po Međuvlasničkom ugovoru donose odluku o programu održavanja zajedničkih delova i uređaja objekata. Kako bi se mogao napraviti godišnji program održavanja zajedničkih delova i uređaja zgrade, moraju se zadovoljiti sledeći uslovi:

  • Upravnik mora napraviti „Zapisnik o primopredaji zgrade“ koji rade građevinski, mašinski i elektrotehnički ovlašćeni stručnjaci.
  • Nakon toga se radi višegodišnji program održavanja na temelju tehničkih normativa i svih zakona koji obavezuju građevinski objekat.
  • Tek nakon takve pripreme može se pristupiti izradi godišnjeg programa sa proračunom predviđenih radova i odrđivanjem finansijske zajedničke obaveze.

 

Ovaj postupak govori da jedino upravnik može raditi proračun programa uz pretpostavku da su sve potrebne stručne službe na raspolaganju.

Ovlašćeni referenti nadzora upravnika mogu stručno preuzimati radove od kooperanata. Predstavnik suvlasnika samo kvalitativno potpisuje radove.

Dodaj komentar Sviđa mi se - (1) Ne sviđa mi se - (0)    

  • Upravljanje i održavanje objekata u eksploataciji 1
  • Upravljanje i održavanje objekata u eksploataciji 2
  • Upravljanje i održavanje objekata u eksploataciji 3