FM ili upravljanje i održavanje objekata, što bi trebalo da bude najpribližniji prevod na srpski jezik, polako ali sigurno se utemeljuje u zemljama u tranziciji, jer sama promena oblika svojine nad nekretninama sa strožijim propisima i standardima korišćenja, primorava nove vlasnike na bolje i organizovanije održavanje objekata. Ne treba pominjati da iza svega stoji ekonomski interes tj. veći profit, očuvanje vrednosti i duža ekspolatacija izgrađenih resursa.
U strukturi troškova jedne organizacije, operacioni poslovi su na drugom mestu, odmah posle plaćanja zaposlenih. Operacioni poslovi obuhvataju, pored ostalog, održavanja objekata, čišćenje, izdatke za vodu, električnu energiju, gas i druge energente, različiti potrošni materijal, izdatke za telefon, nabavku i održavanje računarske opreme, obezbeđenje objekata i dr. Savremena iskustva pokazuju da se uvođenjem FM-a u postojeći koncept poslovanja ostvaruje i do 30% ušteda u operacionim troškovima. O kolikim brojkama se radi, zavisi naravno od organizacije do organizacije, ali na godišnjem nivou ove sume mogu da odgovaraju stotinama hiljada evra. Kada se ovo uzme u obzir, procenjuje se da se naizgled visoki troškovi uvođenja FM-a na organizacionom nivou isplaćuju u prve dve godine primene.
Prema važećim evropskim zakonima upravljanje stambenim jedinicama, zgradama (u što se podrazumevaju objekti s više od četiri stana) je obavezno.
Suvlasnici zgrada (objekata) sklapaju Međuvlasnički ugovor koji precizira funkcije u zgradi na sledeći način:
Predstavnik suvlasnika
To znači da suvlasnici biraju predstavnika suvlasnika i upravnika zgrade što donosi i obaveze koje su definisane međuvlasničkim ugovorom.
Predstavnik suvlasnika po gore navedenom ugovoru ovlašćen je da:
Ugovor o upravljanju
Nakon što suvlasnici većinom izaberu uravnika zgrade, predstavnik suvlasnika potpisuje Ugovor o upravljanju s izabranim upravnikom, koji će regulisati:
Sledeći bitan element je utvrđivanje sredstava za uplaćivanje zajedničkog održavanja na zajednički račun zgrade (ili dela zgrade) koja je zakonski potpuno uređena i približno glasi:
„Godišnjim i višegodišnjim programom održavanja utvrđuju se sredstva potrebna za pokriće troškova upravljanja i održavanja, a najmanja sredstva koje je dužan uplaćivati svaki suvlasnik iznose 0,54% od vrednosti njegovog posebnog dela godišnje. Sredstvima koja su namenjena zajedničkom održavanju raspolaže upravnik na osnovu ugovora o upravljanju i u skladu s odobrenim programom održavanja.“
Ako se gornje aktivnosti ne organizuju u zgradi, lokalna samouprava donosi odluku o prinudnom upravniku, jer, kao što je rečeno, svaka zgrada mora imati upravnika.
Bitne razlike između ugovornog i prinudnog upravnika su sledeće:
Lako je zaključiti da zakon preporučuje uređene odnose, tj. izbor ugovornog upravnika.
Suvlasnici objekata po Međuvlasničkom ugovoru donose odluku o programu održavanja zajedničkih delova i uređaja objekata. Kako bi se mogao napraviti godišnji program održavanja zajedničkih delova i uređaja zgrade, moraju se zadovoljiti sledeći uslovi:
Ovaj postupak govori da jedino upravnik može raditi proračun programa uz pretpostavku da su sve potrebne stručne službe na raspolaganju.
Ovlašćeni referenti nadzora upravnika mogu stručno preuzimati radove od kooperanata. Predstavnik suvlasnika samo kvalitativno potpisuje radove.